自宅売却の前に知っておくべきこと

キャピタルゲイン(売却益)税控除

まず、キャピタルゲイン(Capital Gain)とは何か？

これは、不動産等を売却する時に、購入した時より資産価値が上昇したことにより起こる利益のことです。

売却価格(売却にかかった経費を差し引いたあとの額)から、購入価格(購入にかかった経費を差し引いたあとの額)を差し引いた額が、売却益になります。

このキャピタルゲイン(売却益)に、キャピタルゲイン税が課さられます。

(これから先のことは、連邦のキャピタルゲイン税のことで、州は 各州によって違うので割愛します。)

しかし、自宅(本家)としての家の売却の場合、条件が揃えば このキャピタルゲイン税に控除額があります。

その控除の対象になる条件とは：

✽その家が自宅として住んでいる家であること。

✽過去5年間のうち2年以上所有(Ownership)していること。

所得税をジョイントでファイルする夫婦は、どちらかが所有しているだけでも対象になります。

✽過去5年間のうち2年以上その家に住んでいること。

夫婦2人とも2年以上その家に住んでいること。

この2年以上というのは、続けて2年間でなくても対象になります。
たとえば、初め1年住み 3年間賃貸に出して 最後1年住んだ場合でも、合計で2年住んだことになります。

賃貸に出してもいいということは、売却する直近3年以内を賃貸に出して、(その前の2年以上はその家に住んでいる) その後売却しても控除を受けられるということですよね？

その家に【過去5年間のうち2年以上住んでいること】が重要視されるということですね。

✽過去2年以内にこの控除を受けていないこと。

これらの条件が揃えば、個人では $250,000、夫婦(ジョイントファイル)では $500,000のキャピタルゲイン(売却益)が控除になります。

キャピタルゲイン(売却益)が この控除額以下の場合は、キャピタルゲイン税がかからないということです。

この$500,000控除額があると聞いて、「それだけ？」と思った人は きっと大都市に住んでいる人だと思います。10年以上前に家を購入した人は、購入価格の2倍以上になっていることもあるでしょう。

また、夫婦のどちらかが亡くなった場合は、2年以内に売却すれば夫婦としての控除額$500,000が控除できます。

この控除のすごいところは、過去2年以内に受けていなければ、一生のうち 何回でも受けることができるということです。

なので、別の家を購入し、その家を売却する時に条件が揃っていれば、またこの控除を受けられるということです。だから、家を買い替える人が多いのでしょうね。

私は、日本にいる時『家の購入は、一生に一度の買い物』だと 思っていましたが、アメリカでは 一生に1度だけではなく、2度 3度という人もたくさんいるんでしょうね。

詳しく知りたい人は、IRSのサイトへどうぞ。

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